青岛中成银储实业有限公司 梁德鹏：新政管见

　　日前央行终于出台了明晰第二套住房贷款的界定标准，相应的各大商业银行很快也会进行相关规定的调整与完善，此次政策的出台主要目的是期望一定程度的抑制第二套住房的消费行为，其实质是抑制楼市的投资性行为,挤压楼市泡沫。

　　房地产市场价格的上涨或下跌基本上是由自住型买家和投资型买家两种需求的看多或看空决定的，岛城近几年来楼价一直呈现稳步上升的趋势，这基本上是由自住型买家的刚性需求拉动的，尤其市北区，李沧区等中端楼市表现十分明显。这与上海、广州、深圳的楼市前期大幅起落的现象有着本质的区别；楼市价格的大起大落、股市的大涨大跌的直接原因都是资金的大进大出、疯狂炒作造成的，操纵大笔资金进出的多是职业炒家以及国际游资机构，此类机构投机行为的频繁呈现也是造成房地产市场泡沫的主要原因，此番政策出台的实质既是在人民币不断升值的宏观经济背景下从源头打击国际金融游资的投机行为，保护房地产行业的持续、稳定的健康发展。

　　短期看来,由于提高了首付款的比例及按揭贷款的利率会抑制一部分的投资需求,但影响的程度不会很大,这方面的原因对于中端 、中低端房产而言，由于总价较低，首付款比例调增10%后多支付部分是比较少的，不会构成较大约束；另一方面对于中高端、高端楼市而言，由于近一、两年来受国家宏观调控政策的持续影响，楼市高端消费已呈十分理性的状态，即：自住型客户占绝大多数，投资型客户占极少数；以中环国际公寓为例，该项目自今年6月16日开盘至今已购房业主中80%左右是自用型买家，仅有不到20%的业主是投资型买家，这种比例分配已呈现明显的刚性需求为主的状态，所以，我个人认为，此番房贷新政的出台对岛城楼市的影响是比较小的，随着国民经济的不断发展及消费预期的持续看好，经过一段时间的心态调整后岛城楼市仍将进入正常的发展轨道中。