新浪独家:城市地产对话 天津VS青岛（4）

　　【主持人】：我们天津的津滨创辉的魏经理也来说一下。

　　【魏强】：没有太多准备，来的很仓促。我就想跟青岛同行们探讨一下在一个城市发展过程中肯定是要扩张的，作为开发商，其实在前期介入的时候是在政府刚刚规划出来一块新的城区或者新的土地的时候介入，这个时候我想知道我们本地的开发商如何解决社区配套服务的相关问题，目前天津推出了很多大型的居住区，它距离市中心比较远，这个问题在天津新的楼盘比较普遍，就是不仅仅做一个会所就可以满足一些需求或者满足项目提升的档次，因为房子很好盖，户型也很好设计，但是老百姓关心服务的问题。

　　【主持人】：我觉得这个问题，惠志鹏先生一直在认真的听着，双方交流一下。

　　【惠志鹏】：刚才魏总提到的问题，某种程度上来讲，我们有个主动和被动的问题。从很大程度上，如果开发商的实力在某一个区域开发面积非常大，我们占到主动权，比如公交系统，比如医疗、学校等等这样的东西，如果在一个开发商开发的比较大的时候，它的主动权可能在开发商自己手里，你可以去进行自己的想象规划。但很大程度上来讲，我们现在的体量很多楼盘在20万以内，20万以内的楼盘很多不具备优势，这个要牵扯到城市规划的问题，在这里面很多城市规划要靠整个城市市场的成熟度，政府是不是成熟，它的前瞻性的看法是不是成熟，在这样基础上我们才能最终解决最终的根本问题，刚才说的基本配套的问题。

　　刚才听到诸位很多同行说到几个问题，我觉得有一点在青岛市场和天津市场不同，想在这里一块分享一下。

　　第一点不同是人才结构的不同，刚才其涛主任在讲到时候说，实际上我们青岛市场发展是蛮早的，但目前来讲为什么在天津发展的那么快呢？我觉得人才在这里面起到至关重要的因素，我们发现在青岛做市场的时候，我们做的很多人力资源结构是很难招到非常优秀的人才，很难有一个非常优秀的团队，不管是策划也好还是非常漂亮的设计图纸也好，还是很好的规划。团队、人才结构、管理体系这些是拿钱买不来的，天津在这方面比青岛有优势，这样大量的人才涌入天津，我们现在去招一个很基层的销售人员，我们就不敢讲你大学本科学历，五年以上销售经验，我们不敢讲这个话，讲这个话是招不到人的，可能在北京、在天津，有大量的人才储备，城市有大量的人才储备，这是第一点。

　　第二点我觉得差别在一个融资优势，天津本身是北京的一个辐射区域，相对于青岛来讲，它的融资率都是跟北京接近，青岛现在的在房地产开发当中，我们的资金来源大多数还依靠于银行贷款，自有资金，预售，大量的依靠这些方法进行融资，前面也跟天津和北京的朋友聊，他们是以基金，然后国外的投资都有，通过北京融资到天津区域，很多方式涌入到天津来，在这方面青岛略弱，也就是说略略滞后。

　　第三点天津跟我们的差别就是意识形态上的优势，意识和理念的超前优势，刚才说了虽然青岛发展的早，但是它不够快，因为在一个独立市场的往往是闭门造车，没有其他标杆性市场对它的意识进行拉动，天津就有，首都北京，现在举一个很简单的例子，昨天我们天津的朋友到我们青岛来看，看完了以后，你们可能特别明显的感觉到一个特点，在我们青岛发现很直观的我们楼盘的外立面的设计好象都不是很好，但是在我们天津好象现在目前做的都是很超前的蛮现代的，这个优势是在哪里？很多程度上受到北京市场的影响，而青岛市场在这个过程中，它的其他标杆性市场对它的影响差一些，有时候是深圳过来，有时候是上海过来的一些理念，这些都是轻描淡写的理念，在这些程度上，造成青岛相对于天津要滞后一些。

　　从某种程度上来讲，青岛也具备它的一些优势，这个跟天津也是有差别的，优势在于哪儿？青岛本身是发展100多年的历史，历史是蛮年轻的，房地产开发需要在年轻的城市做出更漂亮的作品。可能我们青岛更年轻，有更多的土地资源，在这里面具备很多的优势，这是我们认为在根本上房地产的开发的一个基础平台上，天津和青岛具有一些的差别。

　　从营销角度上来讲，第一个是目标群的问题，青岛的目标群是辐射全国，而天津可能在这方面不一定能做到，或者做的更全，因为青岛是一个典型的旅游城市，而天津偏工业，对目标群的把握可能没有青岛来的这么宽泛，天津可能一部分是从北京的主要消费群，但是青岛是面向全国。第二个差别就是媒体资源优势上来讲，天津略优于青岛，我们青岛在媒体资源方面，像新浪做的非常好，但是在北京，在天津，有更多的全国性媒体、大型的媒体很多、很丰富，这样去传播、去推广，有更多的载体去做，在青岛这方面比较少一些。

　　这是简单的跟大家做一些分享，谢谢。

　　【主持人】：刚才惠志鹏先生说的我们也分享在其中，接下来有请邵晓华先生发言。

　　【邵晓华】：接着惠兄发言压力很大，因为他讲的很专业，时间也很宝贵，不要耽误大家时间，因为我也没去过天津，我刚刚听了一下青岛的主宾的介绍，青岛这个城市很多还是外来者的城市，我以前在上海，我觉得青岛这个城市的活力随着08的接近其实已经在逐步的显现，这个我可以很自豪的告诉天津的来宾，因为我没去过天津，我不可能对天津有太多的表述。在今天来参加讲座以前，我们办公室的秘书也用了新浪网，所有的网络媒体帮我把青岛和天津的数据整理了一大堆，说明媒体的现在的功效已经很容易去了解每一个城市，每一个项目，每一个居住点的状况，因为我看了天津跟青岛，我认为天津自从06年8月8号中央批准了滨海新区的规划和组成的两核发展走向已经相当明显，在青岛来说城市规划，我虽然来了一年多，我始终还在犹豫，青岛南面是海，现在口号有三个，天泰的说向东走，城阳的说向北走，开发区的说向西走，这个东西到现在我有点困惑，但是，我们中联盈地尊敬的董事长他是每个篮子里都放鸡蛋，东部也有项目，北部也有，西海岸我也有，所以对于市场的把握度，每个公司可能有不同的对市场的眼光，对任何一个城市来说，我自己的观点来说就是两个核心比较明确。到底重心放在哪里，三条线的哪一条线重要还是三条线齐头并进，齐头并进对整个政府的操控性压力会很大，不单单是资金，还有整个市场的把握，我觉得这个方面可能是我们青岛疑惑的地方，天津的定位已经很清晰了，而且整个规划上说，天津规划的两个定位，一个是北部的经济中心，北部的中心中央已经明确了。我们青岛也定了，是山东半岛及青岛市经济中心，济南是也是两个核，但是刚刚我们看惠兄说的，我们两个城市之间的互动跟北京之间的互动力还是弱很多，我觉得刚刚惠兄也说了，青岛的房子没几个好看的，我有时候在办公室也说，青岛的优越感太强了，不像我们老家宁波人不愿意打工都是自己干，没有后顾的包袱，我们青岛人说，我们日子过的很好，房子很好卖，不愁卖，稍微弄一弄就好了，青岛前两年哪有房子卖不掉的，没有的！但是到了06年，我觉得06年是整个青岛房地产发展剧变的时间表，你看大公司进来了，我们本土的发展商面临的外来的“狼、虎”进来，我们是会产生竞争，但是我觉得更多是合作，大家去分享青岛城市发展的快乐，我觉得这是更重要的，所以我觉得青岛本土的发展商在这方面都做的很好，我们桂总也是两个公司合作的，大家共赢，绿城来了也是找百通合作，万科王石说现在也跟别人合作，这是合作的典范，我觉得青岛这个城市，未来这几年楼市的发展合作还是远远多过竞争，这是我今天要说的第二点。

　　针对我们公司来说，现在到了研究中长线持有的发展模式。我们的住宅项目配套怎么解决？这是第一步要研究的东西。我们小区里的商业的东西可以研究持有的方式，比如说我们把场地租给麦德龙，租给大润发可以跟他们合作，来分享，我出地我出房子，他出装修，把收益分成，逐步可以变现，另外变成中长线持有，一旦变现就有税的问题，逐步逐步去变现，这是我们现在来研究的发展的模式。

　　天津为什么起步比我们晚，现在跑在我们前面，我们应该向他学习，把模式研究好了，我们就可以后来者俱上，这是我讲的三点，谢谢大家，今天浪费大家的时间。