青岛晚报与青岛春季房展组委会主办,青岛嘉路博国际会展有限公司与青岛摩尔世家商业管理咨询有限公司承办以及青岛智邦伟业商业地产策划机构协办的"商业地产深度对话论坛"于2007年4月21号在青岛国际会展中心隆重举行。来自全国各地的专家汇聚一堂,共同探讨了商业地产当前的热点话题,开发企业代表与商业企业代表进行了热烈的交流洽谈.新浪青岛房产直播本次论坛.

　　【主持人】：各位来宾，大家早上好！首先欢迎大家来到我们青岛春季房展商业地产深对话活动现场，对来自于国内外的商业代表，特别是商务部的刘晓峰处长，我们给予热烈的欢迎！

　　我们将近20家商家的代表和春季房展的40多家的开发商参加这个活动，通过这个活动与商家和开发商打造一个平台，共同为青岛的商业地产发展作出努力。首先介绍本次出席活动的嘉宾：

　　商务部市场体系建设司刘晓峰处长；大商集团副总裁陈乐德先生；青岛晚报副总编陈为朋；利客来总经理张勋先；利群集团董事总工程师狄同伟；青岛第一百盛集团总公司总经理助理刘友培；佳世客开发课长康红峰先生；家乐福山东区经理杨晓蕙小姐；大润发开发经理孙晓明先生；屈臣氏网点拓展经理焦广进先生；

　　下面有请本次活动的组委会主任晚报陈为朋总编为大家致欢迎词。

　　【陈为朋】：尊敬的刘晓峰处长，尊敬的来自全国各地的商业企业的代表们，尊敬的参加青岛春季房展的地产界的各位朋友们还有新闻界的各位朋友们，非常高兴大家来参加青岛春季房展商业与地产深度对话，我们这次对话新浪青岛房产网将做全程直播，明天的青岛晚报和青岛的一些媒体将做强烈的推介，青岛春节房展已经办了五届，在今年我们专门开设了“商业地产”这样的展区，青岛地区包括外来的像宝龙地产等的一些商业地产项目，都在“商业地产”展馆做了展出，会议结束以后，商业企业的代表可以到我们展区去看一下。有的提前到的一些商业企业的代表们，昨天已经参观了展会，我们之所以要组织这样一个深度对话，就是希望能够通过这样一个平台，使商业企业和商业地产企业进行一个直接的对接，我们一个口号叫“交流、合作、共赢”，基于这样一个目的，由《青岛晚报》和青岛春季房展组委会做主办，由青岛嘉路博国际有限公司与青岛摩尔世家商业管理咨询有限公司承办以及青岛智邦伟业商业地产策划机构协共同组织这样一个深度对话，今天我们这个会议在这里就开幕了，请允许我代表《青岛晚报》也代表青岛春季组委会对于商业企业的各位代表，商业地产界的各位代表来参加这次会议表示热烈欢迎和衷心感谢，谢谢你们。

　　下面让我再次预祝这一次“商业与地产”的深度对话取得圆满的成功，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢陈总，今天可谓是一个商界的一个聚会，而且我们十分有幸的请到了商务部市场体系建设司的刘晓峰处长，下面欢迎刘晓峰处长为我们做专题发言。

　　【刘晓峰】：女士们，先生们，早上好！今天能够跟大家一起进行交流探讨商业地产的问题，我也感到非常容幸。随着我国经济的高速发展，商业地产已经引起了企业、政府和世界各界的广泛关注，比如像我们青岛已经做了五届的展览，我相信在前两三届是没有商业地产的，就是房地产，最近这两年商业地产大家开始给予关注。今天我想就我国商业地产发展的现状、趋势和存在的问题、原因分析以及对策进行探讨，我们对商业地产已经关注和调查了三年，前年我们和国务院法制办、建设部还有人民银行、工商银行、建设银行、商业银行一起和全国进行问卷调查，回来以后也给国务院写了报告，领导对这个还比较重视，我们已经写了三个报告，每次国务院都有批示。因为这个东西它和土地，和城市规划和金融风险都是挂钩的，所以领导还是比较关心的。

　　先介绍一下我国商业地产的发展现状，我们刚拿到最新的数据，2006年我国商业地产历经调整保持持续平稳发展态势，据统计，全国、全年商业营业用房投资达2345.38亿元，增长率为17%，基本上维持了2005年增幅16%的数据，全国商业营业用房竣工面积5900万平方米，同比增长11.6%，销售面积4199.73万平方米，同比增长3.4%，这个增幅倒是不大，增幅趋于平缓，2006年商业营业用房销售价格增幅明显趋缓，全国平均价格为5296.34元每平米，比2005年同期仅上涨了3.17%，大大低于2005年29.4%的增幅，市场已进入稳定发展时期，这就比房地产去年增幅要好得多，为什么，后面做原因分析的时候我给大家再介绍一些情况。

　　展会我们还没有看，但去年我们受ICEC全球购物中心理事会邀请，我们去了加拿大和美国，每年五月份在拉斯维加斯有一个商业地产的大会，去年我看了下，因为我以前搞外贸的，我看得比较多了，但是我还是吃了一惊，它是七千展位，注册是4.5万人，实际参会的6万，我们跟他理事长探讨，他去年整整第42年，第一次开会的是在他们家游泳池旁边的开了一个小的会议，也就是去了几十个人，发展到现在，我看了主要还是以北美为主，欧洲也有一些，我觉得不是很多，就这么大的规模，使我对商业地产的规模和拉斯维加斯的有一个全新的认识。

　　商业地产发展的几个新趋势

　　一、持有性物业持续增加，商业地产开发更区科学，以产权式商铺为主要销售模式开始逐渐被经营持有性物业所取代，据调查，权利只租不售的模式达到30%多，而在去年选择持有性物业比例仅为21.4%。去年到国外去看的时候，除了极个别的情况，基本上都是持有的

　　二、市场逐步形成大公司、大项目的主导割据，随着商业地产2006年在调整过程中进一步成熟，市场压力不断增大，加之外资进入和政策的不断收紧，商业地产成为行业巨头表演的舞台，大型企业全国化布局的趋势也逐渐清晰起来。

　　国外也是一样，我们去年去加拿大，它在全球持有的物业大概是110多，平均每个是7—8万平米，总的集团总资产是2000亿，所以还是有钱的巨头都在干这个事，但是利润也很诱人。

　　三、零售与地产战略合作向深度发展，大型房地产开发企业联锁零售企业，打造强强联合的模式，进行共同开拓市场深度合作，在近几年中已经逐渐成为趋势，通过开发商和零售商的合作，商业项目本身可以赢得强大的品牌效应，获得前期造势效果，项目运作成功率大大提高。

　　四、大中型商业城市成为新的趋势，北京原有的商业相对集中的态势将得到有效缓解，商业多中心的格局正在形成，天津滨海开发区这一区域更是商业地产关注的焦点。

　　五、金融产品创新突破在际，融资渠道更区多元化，资金链一直是商业地产开发的咽喉，由于商业地产开发变化，商业地产融资渠道成为结构式结构趋势，越来越多的开发商以制造金融产品的方式进行商业地产开发及运营。

　　六、外资加快进入，合作方式区域多样化，随着2006年底金融全面对外开放，加之人民币再次升值的与其和宏观调控后，国内资金环节收紧等因素，2007年中国商业地产将迎来更多的境外投资者。

　　外商到中国来有很多因素，举一个例子，加拿大世界购物中心理事会的理事长，他为什么到中国来？他有8600个客户，他的购物中心开在什么地方，他的客户就跟到什么地方。客户各种百货店，各种专卖店，各种零售商，这些零售商就找他们，你要到中国来，你要不到中国来，我们就找别人，因为中国市场非常不错，这种状态下是促进他们到中国来的重要因素。

　　我们自己干购物中心，我们去招商，招商的对象在哪儿呢？要是我，我也觉得渺茫，但是他们跟我们的情况不一样，他们有8600个客户，可以根据这个市场的定位情况，就到这儿来了。

　　商业地产发展存在的问题

　　目前我国商业地产虽然整体发展相对平稳，但区域间发展不平衡和结构性的矛盾仍然存在，北京受奥运会因素带动，2006年商业营业房面积投资增长了101%，上海世博会利好因素投资增长了51.1%，估计今年上海高强度比去年会更大，因为世博会是2010年，而天津投资增幅则下降了14.6%，四川、江西、甘肃、陕西、宁夏降幅也都超过了10%，西藏更是超过了60%，各地控制问题依然严重威胁着商用物业的发展，据调查，仅2006年上半年全国商业地产空置面积高达2878万平方米，我算了一下大概1000多亿，按照每平米5000多，较去年估计增长了21%，比商品房空置率高出18%，据初步了解北京房地产在总体空置的情况下，商业营业用房空置面积比上年增长了14.8%，空置三年以上的物业更上增长了1.7倍。重庆市商业营业用房空置1年以上的增长了11.2%，总体上来讲是结构性的。你盖好的房子去招商，人家来看了以后，人觉得不适用就不来了。

　　主要原因分析

　　一、商业地产缺乏商业网点规划缺位，全国279个地级以上的城市中的126个城市至今尚未制订完成商业网点规划，制订规划的地方也往往由于规模缺乏法律效益难以执行，主要表现在城市商业网点规划被纳入城市总体规划，商业房地产开放和商业网点布局不同步规划，不同时会审，不施行总量控制，另外一些地方任意规划，常常为招商引资需要而任意改变。

　　二、开发商的投机炒作。有一部分开发商从投机住房转向商业地产，转向商业地产的目的不是为了贷款是为了投机，是为了炒作，因为商业地产的利润只要卖得出去，肯定比住房还是要高。武汉大连万达搞了一个商业街，一平米卖到7—8万，现在全国的商业的平均利润也就是2%，能不能够算出来这个成本帐呢？我觉得比较困难。但是为什么有人愿意盖，比如我盖十层楼，一楼安全三万五万卖出去，我楼上不卖也白赚了，大中心城市商务价格是一般的两到三倍，有的还高点，成本也就是住房的两倍左右。

　　三、商业地产开发与商家需求脱节。由于不同液态对商业设施的要求不同，比如说刚才路上我们跟嘉路博的女士在那儿说，我们认为大卖场是商业中的低端液态，而购物中心和专卖店是商业中的高端液态，不是说低端液态不好，就是一种不同的液态。

　　国外商业的地产都是先招商，后建设，开发商是按照商家的要求定做商业设施，国内的往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、规划仓储设施、交通等方面无法满足商业经营的要求，形成大量的无效用房，许多地方商业地产已经变成了地产商业，这也就是商业地产大量闲置、经营不佳的重要原因之一。商业地产跟搞房地产一样，也是一个系统工程。国内比国外差一些，国外在无任何担保的情况下拿项目去融资，中国还不能，所以这个对国外来讲问题都不是很大。除了规划、设计、融资然后就是经营，你只有充足的商铺产生利润才能支付你的租金。我们在加拿大看了一个商业地产，就在温哥华，买进来是6亿加币，七年的陆陆续续投入不到6亿加币，现在7亿加币。国外有一个最基本的要求，你的投资回报率净值高应该在5.5%，这是它的最低标准，而我们现在全国平均就2%。

　　商业地产有关政策建议

　　一、加强制订出台商业网点管理条例，加强对大型商业设施的科学调控。目前我们正在推进地级以上城市的商业网点规划，并向国务院起草上报了城市商业网点管理条例，有望在近期出台。目前世界上许多国家对大型商业设施建设都有严格的管理办法，日本靠大店选址法对新建的大型商业地产进行管理，美国把商业网点规划纳入城市建设规划，法国城市商业网点规划由国家经济和商业委员会制订的法，并将其纳入城市建设规划，城市商业规划的工作对保障公平竞争次序，创造合理布局，液态丰富购物消费环境提高居民生活质量发挥了积极作用。

　　二、抑制商业投机。

　　建立大型商业设施信息系统，及时公布本地商业用房投资等信息，引导企业和社会公众理性投资；对转让商业用房严格征收营业税；商业银行应进一步加强对个人购买商业用房贷款的监管。

　　对拟建大型商业地产项目进行清理，一是对商业地产发展过热的地区进行调查，对已完成商业网点规划的社区重点审核意见的大型商业项目是否符合商业规划等相关政策，对不符合相关政策和不符合商业管理规范的予以取消，对尚未制订商业网点规划的地区督促其尽快完成，并暂缓一万平米以上的商业地产项目立项。

　　最后讲一下原来我们展览办了很多，商业地产但原来没有很重视，现在大家逐渐的对这个我认为有点兴趣了，我希望企业能够把商业地产的题目进行研究。最后我预祝大会圆满成功，谢谢诸位！

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